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美国房价泡沫是怎么形成的?美国老太太与中国老太太买房的故事竟

发布日期:2020-01-31 19:27   来源:未知   阅读:

  有些人让我问问专家,中国房产是不是泡沫化了? 我记得当年在巴塞罗那游玩,街上很多人吹大泡泡,一个泡泡有几个人那么大还不会破,很漂亮很壮观。

  但 我们可以了解行业里一些关键事情,洞悉风险,助力决策。今天就来跟大家分享一下美国、日本、香港三地房产泡沫的形成及启示。 01

  1960年代后期开始,日本经济快速增长,成为世界第二大经济体,房价也水涨船高,并在1980年代末达到了顶峰。1989年前后,有人笑称,日本东京的房地产总值可以买下整个美国。 好景不长,从1990年算起,东京房价连跌了二十多年才探底。同期的日本股市,也跌跌不休,直到今天,也没有恢复当时38000点的历史高位。从1990年起的二十年,被日本人称为“失去的二十年”。

  这让日本人一下子觉得自己富了很多,助长了投机的势头有钱了,可不就得买买买嘛。

  第二,香港挂挂牌正版。日本政府担心日元过度升值会损害经济竞争力,便通过放松信贷保持经济活力。

  从1985年到1987年,日本央行将基准利率从5%降到2.5%,日本股市和楼市的泡沫因此越吹越大。 然后,意识到经济过热的日本央行,又开始逐步上调基准利率,收紧银根。在1989年连续5次上调利率后,日本的房市和股市轰然倒塌,从此进入长达20多年的熊市。 02

  从1991年开始,香港实施紧缩的土地供应政策,房价一路飙升,许多香港居民和企业纷纷加入炒房大军。 这种投机行为,在1997年达到顶峰。当时比较流行的看法是,香港回归后,无论房价涨多高,都会有大陆资金来接盘,因此完全不用担心。 但大陆资金显然不会当“接盘侠”,于是1997年底,受到亚洲金融危机的影响,香港房价开始下跌。 很多工薪家庭加杠杆买房,一夜之间变成负资产房子的价值还不如欠银行的债多。据统计,2002年左右香港仍然有约10万负资产人群。 在这个背景下,香港房屋及规划地政局局长孙明扬,出台了包括“取消拍卖土地”“终止出售公屋计划”等内容的“孙九条”,出手救市。 这九条措施,

  效果也立竿见影:从2000年到2010年,香港每年的住宅用地供给,平均只有五六万平方米。这是造成后来香港房价大涨的主要原因之一。

  在2003年以后,香港的房价开始上升,从此没有回头。即使在2008年,全球发生金融危机,香港的房价,也只是稍稍跌了10%左右,而后继续上涨。 03

  2000年,美国的互联网泡沫破裂,纳斯达克指数暴跌。为了应对危机,美联储推出相当激进的货币政策,将美元利率从6.5%左右下调到1%。跟当年的日本一样,宽松的货币政策引发了房价上升和地产投机。 和日本类似,美联储意识到经济过热后,选择加息。美国的房价也随之在2006年左右见顶,并开始回调。

  所谓“忍者房贷”,是指一个买房者即使没有收入、没有工作、没有资产,也能轻松从银行获得贷款去买房。拿贷款买房的时候,银行提供的条件是零首付、零文件。 而大量的金融机构,又将这些贷款打包,获得投资级别的信用评级,再转手卖给全世界的投资者,最终导致泡沫破裂。 04

  说完了日本、香港和美国的房地产泡沫,下面我们来总结一下这些危机给我们带来的警示。

  纵观日本、香港和美国的房市价格变化,就会发现,在泡沫形成期,央行的货币政策都异常宽松。而在央行意识到经济过热,开始调高利率时,往往也预示房价离顶点不远了。

  回顾历史,会发现美国的房价增幅约为每年4%-5%,其他地区也大同小异。因此在短短一两年内,房价上涨30%、甚至50%的情况,非常罕见,其背后很可能有大量的投机。

  1989年,日本的房地产市值,大约占到了GDP的4%左右。比其他国家高出不少。香港在1997年的房地产对GDP比率,超过了3%,也是一个高位。 当然,以这个标准来看的话,目前中国内地和中国香港的房地产市值对GDP的比率,都超过了3%。特别是香港,该比率超过了4%,比1989年的日本还要高。并不是说在这个高比率之下,房价一定会发生雪崩,但值得我们密切注意和警惕。

  美国老太太我们房地产专家有一个叫顾云昌教授,编了中国老太太和美国老太太的故事,这就带动住房抵押贷款的发展,我们把一个在国外畅行多年的产品引入到中国。REITs发展的艰难历程另一项经历诸多艰辛的金融创新,则是房地产投资信托基金。

  在中国的房地产界和银行界中,广为传播着一个这样的故事:一位中国老太太,60岁时终于挣够了钱买了一套房子;一位美国老太太,60岁时终于还清了购房货款,已经在房子里面住了30年。故事的启示是:我们应该通过银行货款,提前买上房子享受生活。

  “住房抵押贷款这样一个产品,我们连续推动了三年,首先是要说服央行行长们,要贷给老百姓,再一个要说服老百姓去贷款,怎么说服老百姓呢?我们房地产专家有一个叫顾云昌教授,编了中国老太太和美国老太太的故事,这就带动住房抵押贷款的发展,我们把一个在国外畅行多年的产品引入到中国。”

  5月7日,在2019中国资产证券化和结构性融资行业年会上,曾担任过住房制度改革课题组组长的中房集团理事长孟晓苏如是回忆当年住房金融制度改革,“在住房制度改革中,我们首先推出的金融创新,都经历了磨难,经历了不短时间的推进。”

  另一项经历诸多艰辛的金融创新,则是房地产投资信托基金(REITs)。REITs的主要特征包括:1,收益主要来源于租金收入和房地产升值;2,收益的大部分用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,且具备抗市场波动能力,是普通民众良好的投资品。

  其重要性,孟晓苏表示,“是不动产收益权进入资本市场流通的绝佳的金融创新产品,正如当年很多国外专家跟我们讲的,除了REITs没有更好的金融创新可以讲。”

  “REITs最早提议是我在2005年在北京召开了第一次REITs国际论坛,请了诸多国际专家来讲REITs,当时我还是中房的董事长,我们设想,变频器“压频比控制与恒转矩控制”的区别。通过廉租房来推动REITs。”孟晓苏回忆称,他本人2006年在时任天津市长戴相龙的支持下,成立了第一个REITs公司是领锐公司,不过由于政策不配套,该公司转务他业。

  “在2008年四万亿启动经济的时候,我们通过住建部推动了把房地产投资信托基金写入文件,第二句话就给写错了,他叫拓宽房地产企业融资渠道,原来他们把REITs当成房地产融资了,REITs在中国发展十分艰难。”孟晓苏表示,相比之下,其他国家在这方面进展迅速,“在我们中国艰难推动的十多年里,REITs在全世界获得了长足的发展,已经有36个国家和地区实行REITs。”

  “近几年我们明显看到,地方债务在不断的扩大,现在还利息都困难,还本金基本无望,借新债不过是还旧债而已,这些困难造成地方政府投资下降。”孟晓苏表示,地方性债务70%以上用于基础设施建设,有资产保证,如果能够通过资产证券化把存量资产变成能够流动起来的证券,就可以有效的化解地方债,正是因为有这个理念,所以我和刘世锦副主任一起在国务院发展研究中心成立这样一个课题组,请了全国政协副主席陈元同志担任总顾问,我们研究的题目是啊用REITs进行政府公共资产证券化,和积极化解地方债,这些理念逐渐向社会发散,得到国务院和各个部门积极的支持。”

  从2016年开始,国务院开始不断提及探索基础设施等资产证券化,推进资产证券化;2016年6月,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”,首次将REITs作为英文写入国务院文件。

  经过近年来监管部门和市场的探索,目前,公募REITs已进入前期试点阶段,业内人士认为,距离正式落地,仅一步之遥。

  “十八届三中全会,进一步鼓励非资本控股的混合所有制企业。我们需要的是把虚增资本尽快偿还,我们把房产还给了职工,还需要把养老金还给职工,再一个就是要把企业债形成的国有资本,通过资产形式,还给债权人。”孟晓苏最后表示,在这方面REITs可以大有作为。

  “通过REITs能够解决存量资产的动能转换,它是推动混改的最佳方案,它可以由社会资本来持有资产,这种虚增的国有资本逐步偿还,还有利于资本市场的平稳发展,正因为这些好处,所以我们希望公募REITs能够早日落地中国。”他说。

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